Odpowiedzialność dewelopera za wady lokalu lub budynku
Obowiązkiem dewelopera jest wykonanie lokalu, budynku (domu jednorodzinnego, szeregowca, bliźniaka) zgodnie z treścią umowy, w tym zgodnie z obowiązującymi normami oraz sztuką budowlaną.
Wielokrotnie okazuje się, że nasze wymarzone mieszkanie jest wykonane niedbale czy wręcz niechlujnie. Najczęściej spotykane wady w projektach realizowanych przez deweloperów dotyczą takich kwestii jak:zbyt mała powierzchnia lokalu (niezgodność powierzchni z powierzchnią wskazaną w umowie deweloperskiej);
– nierówne ściany (brak kątów prostych ścian);
– nierówna płaszczyzna posadzki;
– braki w płaszczyźnie posadzki;
– różnego rodzaju zarysowania i uszkodzenia;
– zacieki oraz zawilgocenia.
W przypadku wystąpienia którejś z powyższych wad (i nie tylko) mamy do czynienia z tzw. niezgodnością rzeczy sprzedanej z umową, za co odpowiedzialność ponosi deweloper (o niezgodności rzeczy sprzedanej z umową (rękojmi za wady) pisałem w artykule: „Roszczenia z tytułu rękojmi, czyli co zrobić kiedy kupiliśmy wadliwą rzecz”).
Na marginesie warto dodać, że deweloper odpowiada także za wady, usterki części wspólnych nieruchomości (np. wadliwe wykonanie klatki schodowej, niedziałająca winda, zalewana hala garażowa czy nieszczelny taras lub balkon). Należy jednak pamiętać, że nieruchomość wspólna zarządzana jest przez wspólnotę mieszkaniową. Dochodzenie tego typu roszczeń odbywa się najczęściej poprzez cesję roszczeń właścicieli lokalu na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.
Odbiór lokalu, budynku a odszkodowanie od dewelopera
Odbiór lokalu, budynku jest obowiązkowym etapem każdego procesu sprzedaży mieszkania przez dewelopera. Jest to również bardzo istotny etap, ponieważ w trakcie odbioru możemy wskazać na istnienie poszczególnych wad lub usterek.
Wskazanym jest skorzystanie podczas takiego odbioru z pomocy rzeczoznawcy (firmy specjalizującej się w odbiorach mieszkań) – o ile sami nie posiadamy w tym zakresie wiedzy specjalistycznej. Pomoc takiej osoby może okazać się niezbędna.
Jeżeli okaże się, że podczas odbioru stwierdzono istnienie określonych wad, sporządzany jest stosowny protokół zdawczo-odbiorczy. W oparciu o ten protokół deweloper jest zobowiązany w terminie 14 dni od dnia jego podpisania doręczyć nam oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach.
W przypadku uznania wad przez dewelopera ma on 30 dni, licząc od dnia podpisania protokołu, na usunięcie tychże wad. Co do zasady, jeżeli deweloper nie uzna poszczególnych wad lub ich nie usunie we wskazanym terminie, możemy skorzystać z tzw. Roszczeń z tytułu rękojmi za wady rzeczy, jak również dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych.
Rękojmia za wady rzeczy (lokalu lub budynku) – odpowiedzialność dewelopera
Podstawowe roszczenie, jakie przysługuje nabywcy lokalu lub budynku, to roszczenie obniżenia ceny. Roszczenie to obejmuje kwotę, o którą to doszło do zmniejszenia wartości naszego lokalu lub budynku. W celu skorzystania z niniejszego roszczenia należy złożyć stosowne oświadczenie o obniżeniu ceny i następnie dochodzić od dewelopera zwrotu tejże kwoty.
Skorzystanie z niniejszego roszczenia (obniżenia ceny) najczęściej poprzedzone jest sporządzeniem stosownej opinii przez rzeczoznawcę, z której to opinii wynikać będzie, jakie wady, usterki nie zostały usunięte przez dewelopera i jaki jest koszt ich usunięcia (o ile obniżają one wartość lokalu lub budynku).
Oczywiście drugim z roszczeń jest żądanie usunięcia wad przez dewelopera w określonym terminie. Niemniej w przypadku, gdy deweloper kwestionuje istnienie określonych wad lub jego próby ich usunięcia okazały się bezskuteczne, konieczne będzie i tak skorzystanie z tzw. wykonania zastępczego. Informację na ten temat znajdziesz w artykule: „Odszkodowanie za źle wykonany remont”.
Odszkodowanie od dewelopera za wady lokalu lub budynku
Nierzadko okazuje się, że skorzystanie z rękojmi za wady rzeczy jest niemożliwe, np. na skutek upływu czasu, w trakcie którego możemy złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny.
W takiej sytuacji niezbędne będzie dochodzenie odszkodowania na tzw. zasadach ogólnych, a więc z tytułu nienależytego wykonania umowy (art. 471 Kodeksu cywilnego). Warto pamiętać, że takie roszczenia mogą okazać się aktualne w sytuacji zalania naszego mieszkania, gdzie przyczyną takiego zalania było np. wadliwe wykonanie izolacji.
Na podstawie wspomnianych zasad ogólnych możemy również domagać się zwrotu poniesionych kosztów z tytułu ekspertyzy rzeczoznawcy czy też udziału fachowca w odbiorach lokalu lub budynku.
Opóźnienie w oddaniu lokalu lub budynku – odszkodowanie od dewelopera
W przypadku opóźnienia w realizacji inwestycji przez dewelopera możemy bardzo często dochodzić kary umownej na wypadek nieterminowego oddania lokalu lub budynku do użytku. Podstawą dochodzenia takiej kary jest umowa, która powinna zawierać w tym zakresie stosowne zapisy.
Oczywiście w przypadku wspomnianych opóźnień może dojść po naszej stronie do powstania innych szkód, których podstawą dochodzenia będą zasady ogólne, np. konieczność dalszego wynajmowania lokalu i ponoszenie z tego tytułu opłat.
Odszkodowanie od dewelopera – pomoc prawna
Kancelaria oferuje pomoc prawną osobom poszkodowanym przez nieuczciwych deweloperów. Pomoc ta obejmuje m.in. analizę umów rezerwacyjnych, umów przedwstępnych oraz umów przenoszących własność (umowa deweloperska), analizę stanu faktycznego i dobór odpowiedniej strategii, w tym reprezentację zarówno na etapie przedsądowym, jak i sądowym (sporządzanie wezwań do usunięcia usterek, wezwań do zapłaty, pozwów o zapłatę).
