Czy jest możliwość odstąpienia od umowy zawartej z deweloperem?
Przepisy prawa (ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) dają nabywcom (kupującym) możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej.
Przypadki, w których odstąpienie od umowy deweloperskiej jest możliwe, opisane są w art. 43 ww. ustawy i dotyczą sytuacji, w których np. umowa nie zawiera wszystkich niezbędnych elementów, nie doszło do doręczenia prospektu informacyjnego albo deweloper nie usunął wady istotnej lokalu mieszkalnego.
W niniejszym artykule skupiam się na odstąpieniu od umowy deweloperskiej z uwagi na opóźnienie w ukończeniu inwestycji przez dewelopera.
Kiedy można odstąpić od umowy deweloperskiej? Opóźnienie w oddaniu mieszkania
Istnieje prawna możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej, gdy deweloper opóźnia się z zakończeniem prowadzonej inwestycji i np. nie oddaje do naszego użytku (przeniesienia własności) lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego w umówionym terminie.
Aby zweryfikować czy deweloper faktycznie opóźnia się ze wspomnianym zakończeniem prowadzonej inwestycji należy sprawdzić treść naszej umowy deweloperskiej i aneksów (o ile były zawierane). Umowa deweloperska musi bowiem określać m.in. termin przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej.
Ważne jest także zweryfikowanie umowy pod kątem warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej. Umowa musi zawierać zapisy określające te warunki, jak również warunki zwrotu pieniędzy wpłaconych na mieszkaniowy rachunek powierniczy (jeżeli skorzystamy z prawa do odstąpienia od umowy).
Wezwanie dewelopera do przeniesienia praw wynikających z umowy deweloperskiej
Jeżeli rzeczywiście deweloper nie przeniósł na nas własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego w umówionym terminie, w pierwszej kolejności musimy wyznaczyć deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie praw wynikających z umowy deweloperskiej.
Wyznaczenie to powinno nastąpić w formie pisemnego wezwania. Dla celów dowodowych oraz prawidłowego wyliczenia upływu ww. terminu wskazane jest nie tylko zachowanie formy pisemnej niniejszego wezwania, ale wysłanie go listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.
Wysłanie powyższego wezwania jest niezwykle istotne, ponieważ warunkuje ono uprawnienie do odstąpienia od umowy deweloperskiej.
Opóźnienie w oddaniu mieszkania a odstąpienie od umowy zawartej z deweloperem
W przypadku bezskutecznego upływu wyznaczonego 120-dniowego terminu jesteśmy uprawnieni do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy.
Oświadczenie o odstąpieniu od umowy deweloperskiej jest skuteczne, jeżeli zostanie złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi oraz zawiera zgodę na wykreślenie z księgi wieczystej odpowiednich roszczeń, np. roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę.
Skutek odstąpienia od umowy deweloperskiej
Odstąpienie od umowy to nic innego jak wycofanie się czy zerwanie zawartej umowy. Innymi słowy, umowa uważana jest za niezawartą, w związku z czym – w przypadku skutecznego odstąpienia od umowy – deweloper musi się z nami rozliczyć.
Deweloper na zwrot ma środków ma 30 dni, licząc od dnia otrzymania oświadczenia o odstąpieniu od umowy.
Jeżeli deweloper nie dokona zwrotu wpłaconych środków w ww. terminie, środki te zwracane są przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (dotyczy to przypadku, w którym wpłaty w związku z realizacją umowy deweloperskiej realizowane były na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy).
Odstąpienie od umowy deweloperskiej a kara umowna za okres opóźnienia
Warto pamiętać, że w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej zachowujemy roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.
Umowa deweloperska może bowiem określać karę umowną (jej wysokość oraz sposób naliczania),w przypadku np. nieterminowego oddania lokalu mieszkalnego do naszego użytku.
Jeżeli takie zapisy znajdują się w naszej umowie, możemy wezwać dewelopera do zapłaty naliczonej kary umownej i ewentualnie dochodzić naszych praw w sądzie.
Więcej na temat odszkodowania od dewelopera pisałem w artykule: „Odszkodowanie od dewelopera – jak je uzyskać oraz czego się domagać?”.
Odszkodowanie od dewelopera – pomoc prawna
Kancelaria oferuje pomoc prawną osobom poszkodowanym przez nieuczciwych deweloperów. Pomoc ta obejmuje m.in. analizę umów rezerwacyjnych, umów przedwstępnych oraz umów przenoszących własność (umowa deweloperska), analizę stanu faktycznego i dobór odpowiedniej strategii, w tym reprezentację zarówno na etapie przedsądowym, jak i sądowym (sporządzanie wezwań do usunięcia usterek, wezwań do zapłaty, pozwów o zapłatę).
